Réussir son investissement immobilier

Censi bouvard et LMNP – la loi Pinella nue propriété

Les cieux sont cléments avec le marché immobilier en cette fin d’année 2015. Les effets de la crise financière de 2008 semblent s’estomper, du moins pour le logement. Et les bonnes nouvelles s’enchaînent : les taux d’intérêt sont historiquement bas, les prix des logements ont baissés et les mises en chantier repartent à la hausse. Dans ce contexte, il peut être utile de faire un point sur les critères indispensable à respecter pour réussir son investissement immobilier.

Investissement immobilier : les critères à respecter pour réussir son achat

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Tout d’abord, précisons que nous parlons d’immobilier. En conséquence, la localisation du bien a une importance primordiale pour réussir un investissement dans l’immobilier. C’est pourquoi il est important de veiller à plusieurs points avant d’investir :

  • La ville doit être attractive.
  • Le quartier doit l’être également.
  • Pour cela, il faut veiller à la présence de services publics aux alentours : maternelles, primaires, collèges, lycées…
  • La présence de commerces de proximité est un plus (boulangerie, tabac, supermarché…).
  • Un réseau de transports fiable et bien développé (bus, trains, autoroutes…).
  • Les espaces verts sont de plus en plus recherché.
  • Les villes étudiantes brassent énormément de personnes. Les étudiants sont un vivier d’emploi et ils participent au dynamisme de la ville.

Tout aussi logiquement, le bien en lui-même doit aussi respecter certaines conditions, surtout si vous souhaitez le mettre en location:

  • Les performances énergétiques ont un impact important sur la décision finale des locataires.
  • Les petites surfaces sont très prisées des étudiants.
  • Les grandes surfaces conviennent aux familles. Elles sont des locataires généralement très fiables.
  • L’exposition peut jouer, selon la ville.
  • Enfin, et tout à fait logiquement, mieux l’appartement est agencé, plus il aura de chances de trouver preneur.

Lors d’un investissement locatif, il faut bien garder en tête que le but est de trouver un locataire le plus rapidement possible. Si le bien possède beaucoup d’atouts, il trouvera preneur plus facilement.

Investissement immobilier : le point sur les lois

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Il existe de nombreuses lois qui permettent d’obtenir une défiscalisation immobilière, et chacune est adaptée à un type de situation. Parfois, certaines peuvent même se cumuler. Investir dans l’immobilier n’est jamais sans risque, et il est utile de savoir à quoi correspond chaque loi. L’idée est d’avoir un projet précis en tête (se constituer un patrimoine, percevoir des revenus réguliers…) pour déterminer quelle loi s’adapte le mieux à son investissement immobilier.
Je vais ici vous présenter plusieurs exemples pour réussir votre investissement immobilier.

Investissement immobilier : Censi bouvard et LMNP


Voici le couple idéal pour un investissement immobilier sécurisé. La loi Censi Bouvard offre des réductions d’impôt pour l’achat d’un logement dans une résidence de services. Ces dernières comprennent les résidences étudiantes, pour seniors dépendants, pour seniors indépendants, d’affaires et de tourismes. L’avantage de cette loi est que le bailleur a l’obligation de vous verser les loyers, que le logement soit occupé ou pas.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre un abattement fiscal sur les loyers perçus. Il y a deux conditions à respecter pour en profiter : ne pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et ne pas dégager plus de 32 900 euros de revenus locatifs par an. En suivant ces critères, le propriétaire peut se déclarer sous le régime micro-BIC et bénéficier de l’abattement.

En mixant les deux, votre investissement immobilier bénéficiera de :

  • 50% d’abattement fiscal sur les loyers.
  • 11% du montant de l’investissement en déduction fiscale pendant 9 ans.
  • Récupération de la TVA (20% du prix total).

Voilà de quoi s’assurer un investissement immobilier fiable et avec peu de risques. Attention toutefois, la localisation est tout aussi importante que pour un logement classique.

Investissement immobilier : la loi Pinel


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Figure de proue du gouvernement, la loi Pinel peut permettre de s’assurer un investissement immobilier intéressant. En effet, la loi offre trois déductions fiscales en fonction de la durée locative :

  • 12% pour 6 ans de location.
  • 18% pour 9 ans de location.
  • 21% pour 12 ans de location.

On remarque rapidement que la réduction est très intéressante à 12 ans pour un investissement immobilier. La loi Pinel n’étant éligible que pour les investissements locatifs, le   propriétaire du bien est quasi assuré de toucher ses loyers, et donc de rembourser son prêt, tout en bénéficiant de la déduction d‘impôt.

La loi Pinel impose de nombreux critères contraignants afin de bénéficier des avantages. Renseignez vous avec attention sur le dispositif avant d’investir dans l’immobilier locatif.

Investissement immobilier : la nue propriété


La dernière loi réellement digne d’intérêt est celle de la nue propriété. Le concept est simple : il s’agit de diviser la pleine propriété d’un bien entre deux entités, l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier jouit du logement en y vivant ou en percevant les fruits (les loyers). Le nu-propriétaire possède les murs et c’est tout. L’usufruit, période durant laquelle la pleine propriété est démembrée, est décidé soit en viager (selon l’âge de l’usufruitier) soit en durée (généralement entre 15 et 20 ans) entre les deux entités au moment de la vente.

Investir en nue propriété permet de retirer le bien de ses impôts – le logement entre dans le calcul de l’usufruitier – et d’acheter un bien fortement décoté. En effet, en viager, il est possible d’acheter le bien jusqu’à 90% moins cher. Si la durée est décidée conjointement, le bien est décoté de 23% par tranche de 10 ans.

La nue propriété est un investissement immobilier à long terme. Pendant une longue période, le nu-propriétaire ne touche aucun bénéfice lié au logement mais ne paie également aucun impôt sur ce bien. À terme en revanche, si le bien entre automatiquement dans le calcul de l’impôt, le propriétaire se retrouve avec un logement largement valorisé et qu’il aura acheté à un prix défiant toute concurrence des années auparavant.